De financiële uitdagingen voor de bouwsector

Voorzitter Tom Willemen leidde de jongste workshop van het Visiecomité van Buildwise in. De vierde al in de rij en deze keer ging het over financiering en betaalbaarheid van de bouwsector. Het is geen geheim dat er heel wat uitdagingen op de bouwsector afkomen: politiek, sociaal, economisch, technologisch, ecologisch, maar ook financieel. Hoe we inspelen op die uitdagingen zal mee bepalen hoe de sector in de toekomst zal evolueren.

Willemen: “Deze workshop zal de toekomstige financiële evolutie schetsen en de impact daarvan op de bouwsector. De financiering van het eigenaarschap van gebouwen verandert. We gaan meer naar huur, leasing en businessmodellen die wonen en bedrijvigheid aanbieden als een dienst: as a service. De Europese Unie reguleert meer en meer en stuurt alle beleid in de richting van circulaire economie en duurzaamheid. Hoe zullen de financiële markten reageren op die toekomstige regels rond duurzaamheid.”

Vijf keynotesprekers traden aan om hun visie over de betaalbaarheid van woningen voor te stellen: Dave Remue (KPMG), Geert Temmerman (BNP Paribas Fortis), Kim Creten (KBC Real Estate), Thierry De Wever (Belfius Bank) en Wim Straetmans (Kairos).

Ze werden ingeleid door de dagvoorzitters Kevin Dethier van bouwbedrijf Dethier en Jean-Christophe Vanderhaegen van de Confederatie Bouw Brussel Hoofdstad. Zij leidden na de uiteenzettingen ook het panelgesprek in goede banen.

• Veranderende wereld

Wim Straetmans leidde de workshop perfect in met een gesmaakte visueel-attractieve presentatie. Hij vergeleek de economische besteding in verschillende sectoren om aan te geven dat de productiekosten in de bouwsector nog altijd veel te hoog liggen. Er zijn de laatste jaren veel stappen gezet in de goede richting, maar toch blijven de efficiëntieverliezen te groot. Er is ingezet op meer kwaliteit en meer duurzaamheid, maar dat heeft natuurlijk ook zijn weerslag gehad op de prijszetting in de bouw. Moeilijker aan vergunningen geraken, de bankencrisis van 2008, extra regelgeving en zeker ook de coronacrisis, … Al die aspecten werpen hun schaduw ver vooruit. We gaan anders werken, anders wonen. We willen minder op kantoor zijn en meer open ruimte rond onze woning hebben. Op een moment dat Oekraïne nog niet was binnengevallen, vroeg Straetmans zich toch ook al af welke impact dat zou hebben op onze economie. Nieuwe businessmodellen, gedeeld ruimtegebruik en smart city’s: het komt op ons af. De banksector past zich nu al aan: blockchains, allerlei start-ups, andere vormen van leningen en zelfs initiatieven als crowdfunding steken de kop op.

• Kentering vanaf 2035

Kim Creten van KBC Real Estate raakte in zijn uiteenzetting drie belangrijke punten aan: de betaalbaarheid van wonen, de impact van de Europese regelgeving op de positie van de bankwereld en de plek die institutionele investeerders innemen op de woningmarkt. Op dat laatste punt zag Creten een toenemende inmenging van institutionele investeerders, maar zij nemen net posities in wat we het ‘betaalbare segment’ zouden kunnen noemen. Op het vlak van leningen en betaalbaarheid van woningen ziet hij de situatie op dit moment iets minder rooskleurig in vanwege de hoge marktprijzen en een aantal andere factoren. Creten ziet die situatie pas licht verbeteren vanaf 2035. Tot slot zullen ook de financiële markten almaar meer verplicht worden om in te spelen op klimaatverandering en duurzaamheid. Leningen voor groene gebouwen zullen wel nog gefinancierd worden, maar gebouwen die niet voldoende tegemoetkomen aan de nieuwe normen, zullen almaar minder betaalbaar worden.

• Klimaatneutraal Europa
  

Thierry De Wever nam het woord over en ging in op de betaalbaarheid van de bouw in 2030 en 2040. Ook hij wees op het belang dat het beleid hecht aan duurzaamheid. Europa wil tegen 2050 het eerste klimaatneutrale continent zijn en tegen 2030 liggen er al heel scherpe doelstellingen op tafel. Daar zal dus moeten worden op ingezet, maar De Wever gaf ook aan dat er de komende jaren vanuit de Europese Unie ook vele miljarden worden ingezet op grote infrastructuurwerken en op de renovatie van woningen. Er komt dus een groot investeringsbedrag op ons af, waar de bouwsector zich moet op voorbereiden. Maar Europa legt ook eisen op bij die extra financiering. Een belangrijk principe dat op ons afkomt, is het ‘do not significantly harm’-principe. Wie met overheidsgeld werkt, zal dus moeten bewijzen dat hij geen ernstige schade berokkent aan het milieu of het klimaat. Over de sociale huisvesting in ons land was De Wever zeer duidelijk: we lopen achter, er zijn lange wachtlijsten, de kwaliteit van de woningen ligt te laag en de renovatie van de oudere sociale woningen gaat veel te traag. Maar ook daar komen nieuwe budgetten beschikbaar, maar zelfs met die extra budgetten zal de sociale huisvesting nog altijd veel te traag evolueren. Vanuit de banksector blijft men investeren in financiering van de sociale huisvesting, of dat nu via de overheid of via de privésector gebeurt. Als derde punt had Thierry De Wever over het circulariteitsprincipe: hergebruik, levenscyclusanalyse of businessmodellen, zoals ‘as a service’. Of banken daarin zullen investeren hangt telkens af van waar het precies over gaat: welk materiaal, wat is de voorziene levensduur, kansen op herstelling of hergebruik. De financiering en de operationele levensduur van materialen zullen telkens tegen elkaar worden afgewogen. Groene investeringen en financieringen nemen toe in Europa. Het grootste deel van die groene investeringen gaat naar energie, maar het op één na grootste deel gaat naar de bouwsector. Voor groene investeringen en contracten zal men ook betere financiële voorwaarden krijgen bij de banksector dan voor zogenaamde bruine investeringen en contracten. Er zal ook moeten over gerapporteerd worden en die rapportage zal binnenkort deel uitmaken van het financieringsdossier. Wie dus ecologischer werkt, zal ook makkelijker aan de nodige investeringsfondsen geraken.

• Duurzaamheid als criterium
  

Geert Temmerman van BNP Paribas Fortis ging dieper in op de relatie tussen financiering van een project en de ESG – environmental, social en governance – van dat project. De drie centrale factoren waarmee de duurzaamheid van een belegging worden gemeten. Er is niet alleen de wettelijke regeling om duurzaam tewerk te gaan, maar ook de klanten en de toeleveranciers zijn op dat vlak meer en meer vragende partij. Banken en financiers passen zich daaraan aan. Zij gaan natuurlijk in de eerste plaats nog altijd na of een project voldoende winstgevend is, maar zullen bij het toekennen van een financiering ook afwegen of het project voldoende toekomstbestendig en duurzaam is. Ook de centrale banken zullen duurzame financiering meer en meer gaan ondersteunen. Bedrijven zullen daar dus voortaan ook vaker op worden beoordeeld en bij de toekenning van een financiering zal duurzaamheid ook mee worden geïntegreerd als een van de beoordelingsmechanismen. Op termijn zullen Belgische en Europese banken ook nieuwe producten creëren, die gelinkt zijn aan duurzaamheid. Duurzaamheid wordt voor de financiële wereld een criterium dat steevast zal worden toegevoegd aan de vastgoedbarometer. Het wordt een van de belangrijke afwegingen om financiering al dan niet toe te staan.

• Technologie en financiering
  

Dave Remue van KPMG had het tot slot over de relatie tussen vastgoed en de laatste evoluties inzake financiële technologie. De technologie evolueert razendsnel en dat geldt ook voor de financiële technologie. Ook de ingesteldheid van mensen verandert. In België zien we bijvoorbeeld dat 70% van de mensen die huren, geen behoefte hebben om zelf een huis te bezitten. Maar ook de manier waarop we met vastgoed omgaan, evolueert razendsnel. Vandaag zijn er al bedrijven actief die voor de klant een huis kopen en het dan gedurende een bepaalde tijd aan hem verhuren. Met een deel van de huur wordt een kapitaal opgebouwd waarmee later dan een hypotheeklening kan worden gesloten. Het gaat om een interessant businessmodel waarbij de combinatie van de waarde van het huis, de huur en de financiële voorwaarden voor een interessante ‘return on investment’ zorgen. Het werkt ook in de andere richting: wie zijn huis wil verkopen, kan daar vandaag op een paar dagen tijd een bedrijf voor vinden dat het huis wil kopen. Zulke bedrijven beschikken over voldoende cash en onderhandelen pas na de aankoop over de verdere financiering. Ook de onlineverkoop van een huis zit in de lift. Gebaseerd op artificiële intelligentie krijg je onmiddellijk een waardebepaling voor je huis, vrijwel alleen gebaseerd op de videobeelden van je woning die je online doorstuurt. Je krijgt online een prijsvoorstel en alle details kunnen ook verder online worden afgehandeld. De meeste van die nieuwe businessmodellen vinden we vandaag vooral in de VS, maar ze waaien stilaan over naar Europa. Almaar vaker sluiten banken en particulieren ook online de contracten af voor een hypotheeklening. Er beweegt dus wel wat op financieel-technologisch vlak dat op korte of langere termijn impact zal hebben op de manier waarop wij met ons vastgoed omgaan.

• Panelgesprek
  

Tijdens het aansluitende panelgesprek kwamen heel wat interessante vragen naar boven. De belangrijkste bedenkingen draaiden rond de besteding van de grote sommen geld die de overheid ter beschikking stelt voor sociale huisvesting en het effectieve gebruik daarvan. In het verleden is immers al vaker gebleken dat de voorziene budgetten niet volledig worden gebruikt.

Er werd ook dieper ingegaan op de veranderende voorschriften en normen, op de vaak al te lange duurtijd om omgevingsvergunningen te verkrijgen, op het al dan niet kunnen bewijzen dat het bouwproces duurzaam verloopt en over de nieuwe businessmodellen die her en der de kop opsteken.

In volgende bijdragen gaan we dieper in op de bijdragen van de keynotesprekers en zetten we de belangrijkste vragen en antwoorden van het paneldebat uiteen.