Panelgesprek ‘Financing & Affordability’
- Reflecties over de financiering in de bouw
Na de keynotes tijdens de workshop over ‘financing & affordability of construction in 2030-2040’ volgde een panelgesprek met de verschillende sprekers onder leiding van Kevin Dethier en Jean Christophe Vanderhaegen die als leden van het Visie Comité van Buildwise de rol van moderators opnamen. Uit dat debat lichten we de belangrijkste elementen toe.
Een eerste vraag ging over de publieke investeringen. Thierry De Wever had laten verstaan dat er heel wat investeringen in het publieke domein in de pijplijn zaten. Er was twijfel of het beleid dat geld tijdig zou kunnen toewijzen aan verschillende projecten.
Thierry De Wever: “Niet alle projecten zullen worden uitgewerkt binnen de vooropgestelde termijn. Het gaat er zelfs niet alleen om of de regering voldoende capaciteit heeft om die projecten tijdig uit te rollen. Ook vergunningen of stijgende constructieprijzen kunnen vertraging veroorzaken. Vertragingen zullen er zeker zijn, maar zo’n uitstel zal zelden leiden tot annulaties.”
- PPS
Op het vlak van publiek-private samenwerking zien we vaak hele grote partnerschappen en heel grote projecten. De vraag rees of PPS-projecten ook geschikt kunnen zijn voor kmo’s.
Thierry De Wever: “Vanuit de banksector stellen we inderdaad vast dat vaak dezelfde grote bedrijven deelnemen. Bij een PPS-constructie spelen er altijd heel wat wettelijke voorschriften, maar in theorie kan dat zeker worden herleid tot projecten van 10 tot 15 miljoen euro, die dan wel haalbaar zijn voor kmo’s. Dat is de theorie, maar in de praktijk zien we dat bij de lancering van een nieuwe PPS er om verschillende redenen altijd extra voorwaarden worden ingebouwd. In theorie kan zo’n PPS dus ook voor kmo’s, maar in de praktijk zien we dat tot nu toe inderdaad nog niet gebeuren.”
Kan een blockchain een oplossing bieden om het wettelijk kader behapbaar te maken voor kmo’s?
Dave Remue: “Dat is een interessant idee, maar een blockchain werkt alleen maar, als er een zekere standaardisatie is tussen de verschillende partijen in de blockchain. Als je dus geval per geval werkt en onvoldoende gestandaardiseerd, dan is blockchain geen oplossing. Blockchain kan de doeltreffendheid vergroten, maar daarvoor heb je een standaardisatie nodig. Het kan ook helpen om bepaalde zaken te automatiseren, zoals de contractuele verplichtingen, maar de verschillende deelnemers moeten daarmee akkoord gaan. Dan wordt de blockchain het wettelijk bindende element. Bij blockchain is de technologie het gemakkelijke gedeelte. Het niet-technische aspect mag niet worden onderschat. Het voordeel van blockchain is dat hoe meer personen er in het netwerk zitten, hoe doeltreffender het netwerk in zijn geheel zal werken. Het nadeel is dat je meer akkoorden moet sluiten en meer standaardisatie nodig hebt naargelang je meer deelnemers hebt.”
De regering zou een andere manier van financiering moeten aanbieden, bijvoorbeeld voor de sociale huisvesting. Hoe komen we daartoe?
Kim Creten: “De privésector kan zeker sneller bouwprojecten realiseren dan wat het beleid vandaag vooropstelt. De capaciteit om te bouwen is beschikbaar, maar de prijs is te hoog voor sociale huisvesting. Een systeem waarbij het beschikbare overheidsbudget wordt gebruikt als huursubsidie, zodat ook voor sociale huisvesting kan worden verhuurd, is dan wellicht een betere oplossing.”
- Trage vergunningen
Bij de privé-investeringen spelen de bouwvergunningen een grote rol en die vragen in de drie gewesten heel veel tijd. De overheid zou maatregelen moeten nemen om die doorlooptijd ernstig te verminderen. Welke zouden, vanuit het standpunt van de banken, de concrete voordelen zijn van een kortere doorlooptijd?
Kim Creten: “Mag ik dat even bekijken vanuit het standpunt van de ontwikkelaar? Tussen de aankoop van de gronden, de start van de werken en de verkoop of verhuur zit heel veel tijd. Al die tijd zit er kapitaal vast in dat project. Hoe langer dat kapitaal daar vastzit, hoe minder capaciteit een ontwikkelaar heeft om andere projecten te ontwikkelen. Als je dus aan de ene kant het residentiële aanbod op de markt wil verhogen en aan de andere kant de kosten voor de ontwikkelaar wil verminderen, dan moeten de procedures om bouwvergunningen te krijgen zeer zeker korter worden.”
Thierry De Wever: “Als ik vastgoedontwikkelaars vraag wat hun grootste businessrisico is, dan wijzen ze steevast naar het risico van de vergunningen.”
Wim Straetmans: “Het kapitaal zit geblokkeerd, maar er is ook een zeer grote onzekerheid en die is dodelijk. Als je vergunning lang op zich laat wachten, krijg je te maken met nieuwe normen en regelgeving, als je ze een tweede keer moet indienen. Dat is dodelijk voor de sector.”
- Groene lening
Francis Carnoy, directeur-generaal van de Waalse Federatie voor de Bouwnijverheid, vroeg het panel hoe we de massale renovatie van ruim drie miljoen oude woningen in België gaan aanpakken. Hij wou ook weten op welke manier de drie miljard euro slapende spaartegoeden in België kunnen worden geactiveerd om die renovatiegolf te financieren. Zouden groene aandelen daarbij een intelligente oplossing kunnen zijn of denkt de bankwereld aan andere specifieke oplossingen?
Geert Temmerman: “Groene leningen en groene aandelen geven een zekere korting op de rentevoeten, maar het verschil met normale financiering is klein. Het kan een stimulans zijn, maar het zal niet alle renovatieproblemen oplossen. Je hebt ook andere oplossingen nodig.”
Kim Creten: “Voor wie zijn huis wil renoveren, is financiering maar één aspect. Het gaat om veel meer en alle banken zoeken momenteel naar een oplossing, maar we hebben vooral een gecombineerde aanpak nodig. Het beleid moet vooral een incentive ontwikkelen waardoor privé-eigenaars het renovatieproces van hun woning opstarten. Momenteel weet de gemiddelde huiseigenaar niet eens wat er van hem wordt verwacht op het vlak van woningrenovatie.”
Hoe kunnen oudere mensen ertoe worden aangezet om te beginnen met die renovatie? Is de omgekeerde hypotheek daar een mogelijke financiële oplossing?
Kim Creten: “De omgekeerde hypotheek bestaat nog niet in België. Het bestaat wel al elders. Het gaat erom dat iemand een lening aangaat, maar vooraf weet dat hij die niet kan terugbetalen. Hij geeft de bank dan het recht om de interestkosten aan te rekenen. Die interesten lopen maandelijks op tot je sterft of tot het huis wordt verkocht. Voor de bank is dat niet risicovrij en sociaal kan dat ook problemen opleveren, want de erfgenamen erven het huis, maar ook de schulden die er nog op rusten. Kunnen de kinderen die schulden niet aflossen, dan moet het huis worden verkocht om de lening af te betalen en dat is niet wenselijk.”
Thierry De Wever: “Een huiseigenaar beseft vandaag niet dat er een probleem is met zijn huis. We zouden de renovatieverplichting bij de koper kunnen leggen, net zoals we dat vandaag met de energetische verplichtingen doen. Dat zal wel druk leggen op de verkoopprijs van oudere huizen, maar het kan een oplossing zijn om huizen bij verkoop telkens te laten renoveren.”
- Duurzaamheid
We willen duurzaam zijn, maar we willen vooral iedereen laten weten dat we duurzaam zijn. Hoe kunnen we de banken aantonen dat we duurzaam werken?
Geert Temmerman: “Banken zullen je om een duurzaamheidsstrategie vragen. De markt en de regelgever zullen ons daartoe verplichten. Duurzaamheid is de richting die we uitgaan en we zullen dat niet meer kunnen omkeren. Heel veel bedrijven zullen hun strategie moeten aanpassen. Er is geen weg terug meer.”
Kim Creten: “Om dat te checken gebruiken we de taxonomie van de EU met erg gedetailleerde regels. Die regels zullen bepalen wat duurzaam is en wat beschouwd kan worden als greenwashing.”
Domenico Campogrande, directeur-generaal van Fiec, vroeg via videolink naar de praktische gevolgen van de taxonomie voor aannemers.
Kim Creten: “De banken worden verplicht om veel meer gegevens te vragen over de uitstoot van broeikasgassen. Je zult gegevens moeten verzamelen over je energieverbruik, je broeikasgassenuitstoot, het bouwproces zelf, urban mining van grondstoffen, enz. Alle processen moeten groener worden en er moet een soort CO2– boekhouding komen voor al die processen. Als al die informatie beschikbaar is, worden die gegevens opgeslagen in databanken en verbonden met systemen, zoals Totem of Madaster. Naast prijs en kwaliteit zal dat duurzaamheidsaspect een heel belangrijke rol gaan spelen voor je bedrijvigheid.”
Wim Straetmans: “Kunnen we het zo stellen dat we vandaag weten welke richting we uitgaan, maar dat we de details nog niet kennen?”
Kim Creten: “Ik hoop dat iedereen zich bewust is van de richting die we uitgaan. De details zijn inderdaad nog niet duidelijk, maar het moet wel duidelijk zijn dat de technieken en de procedures beter moeten, niet enkel bij de aannemers, maar bij alle stakeholders: architecten, ontwikkelaars, enz. De banken zullen vanuit de Europese Centrale Bank uiteindelijk verplicht worden om de boekhouding van dat alles te doen.”
Dave Remue: “In Australië werken de overheid, de privésector en de academische wereld samen. Ze denken na over de identiteitskaart van een gebouw over de hele levensduur: voorgeschiedenis, transport, komt het hout uit naburige bossen, welke energiemiddelen zijn gebruikt, enz. Dat zit allemaal in de digitale identiteitskaart van dat gebouw. Die certificering geeft vertrouwen aan de banken die het financiële risico moeten inschatten en de garanties qua duurzaamheid moeten afleveren.”
- Circulariteit
Circulariteit is de toekomst, maar is vaak duurder. Zijn de banken bereid daarmee rekening te houden, als het gaat over investeringen in projecten?
Thierry De Wever: “Het is een belangrijk onderwerp voor de sector. Uiteindelijk gaat het over drie basisprincipes: de terugbetaalcapaciteit, het risico en de restwaarde. Voor sommige materialen zal dat meer gelden dan voor andere. Als we een grote speler op het vlak van circulariteit kunnen financieren, lukt het misschien wel. Alles hangt samen met het risico.”
Kim Creten: “We hebben daar wat ervaring mee. Een tijd geleden financierden we mee het nieuwe businessmodel ‘light as a service’. De klant betaalt voor zijn licht en de banken blijven eigenaar van de lichtinfrastructuur. Maar het aantal deals op de markt is heel beperkt. Het vraagt om een andere ingesteldheid en ik ben ervan overtuigd dat dat komt, ook voor andere bedrijfsmodellen. Als een deel van de investering in de restwaarde zit, zijn banken bereid om op lange termijn risico te nemen.”
- Innovatie
Peggy Totté van Architectuurwijzer had een specifieke vraag over leningen aan coöperatieven. De gemeente Knokke-Heist kent hoge woonprijzen en wil voor haar lokale jongeren 50 appartementen optrekken op grond die ze wil leasen aan een coöperatieve. Maar banken willen geen lening geven aan zo’n coöperatieve. Welke zijn de voorwaarden om een lening te kunnen geven aan zulke nieuwe coöperatieven en welke bijdrage wordt er verwacht van de leden? Is er ook nood aan een garantie van de gemeente die eigenaar blijft van de grond?
Thierry De Wever: “De prijs van een huis bestaat uit de grond, de bouwkosten en een premie daarbovenop. Als je er de kosten voor de grond uit weghaalt, dan is de restwaarde kleiner. Banken moeten hun lening terugverdienen over een relatief korte periode. Misschien zijn er ook beperkingen qua bouw of kunnen mensen hun woning niet zomaar doorverkopen. Dat ligt zeer moeilijk voor een financiële instelling. Het is zeker bespreekbaar, maar een algemeen antwoord kan ik niet geven. Daarvoor hebben we meer details nodig. We moeten telkens de specifieke voorwaarden bekijken en nagaan welke de risicostructuur is en hoe winstgevend zulke projecten kunnen zijn. Ook de schaal is belangrijk: moeten we een apart soort lening bedenken voor vijf of tien huizen of gaat het om tweehonderd huizen? De randvoorwaarden zijn heel belangrijk bij zulke financieringen.”
- Duur van de lening
Waarom kunnen we de duur van een lening niet verlengen van 20 jaar naar 30 of 40 jaar om de terugbetaling betaalbaar te houden?
Geert Temmerman: “In sommige buurlanden bestaan al hypotheekleningen van 40 jaar of langer. Die leningen overstijgen de generaties. Je mag dan ook niet vergeten dat die langere terugbetalingstermijn ook zijn invloed heeft op de prijs. Door een lening terug te betalen over een langere periode krijgt men soms de kans om een duurder huis te kopen. Goedkope leningen en langere terugbetalingstermijnen doen de woningprijzen stijgen, waardoor er juist minder betaalbare woningen zullen zijn in de toekomst.”
Zou het geen innovatie kunnen zijn om met een erfpacht te werken, waarbij de erfpachter de grond mag gebruiken gedurende 90 of 99 jaar en er een woning kan op bouwen?
Kim Creten: “Elke grondeigenaar wil een zekere return van zijn gronden. Dat kan door te verkopen of door erfpacht. Dan blijft hij eigenaar, maar dan zal de erfpachter gedurende al die tijd moeten betalen voor zijn grond. Je spreidt dus de prijs van de grond over een langere periode. Dat is beter voor de betaalbaarheid, maar het is ook een stimulans om de bouwprijzen te verhogen. Op de residentiële markt staat alles in verbinding met elkaar.”
De woningprijzen in steden gaan de hoogte in en de stad wordt minder betaalbaar voor jonge mensen. Maar vooral de bestaande huizen worden duurder. Nieuwbouw is goedkoper. Is dat de boodschap?
Kim Creteen: “Die boodschap heb ik niet gegeven. Wel heb ik gezegd dat de verschillen tussen bestaande huizen en onlangs gebouwde huizen heel beperkt is. Vanuit duurzaamheidsoogpunt zou je bij het oude huis de noodzakelijke renovatiekosten moeten bijtellen om tot eenzelfde standaard te komen als een nieuwbouw. Op basis van die cijfers kun je correct vergelijken. Je zult dan merken dat de kostprijs van een bestaand huis plus de renovatie bijna altijd hoger zal liggen dan de prijs voor een nieuwbouw.”
Als we duurzamer bouwen, wat zal dan uiteindelijk het verschil zijn, in percentages uitgedrukt?
Kim Creten: “De juiste invloed van wat wordt opgelegd aan de banken is nog niet bekend. Alles hangt daarvan af. Het zou kunnen evolueren naar een situatie waar we energetisch slechte situaties niet langer zullen financieren of in die gevallen alleen een renovatiekrediet financieren. De regulering is nog niet bekend, maar tegen 2050 moeten alle huizen 0% uitstoot geven. Er is dus nog veel werk voor de boeg.”
- Uitsmijters
Om het panelgesprek te beëindigen kreeg elk panellid van de moderators nog de kans om een laatste boodschap mee te geven.
Thierry De Wever: “Vijf tot tien jaar geleden was ik absoluut niet geïnteresseerd in duurzaamheid. Ik ging ervan uit dat niemand daarvoor wou betalen. Vandaag denk ik daar helemaal anders over. Voor onze kinderen en voor de volgende generaties kunnen we alleen maar de weg van duurzaamheid inslaan.”
Dave Remue: “Technologie krijgt een almaar belangrijkere rol in de bouwnijverheid: van ontwerp over het bouwen zelf tot het onderhoud achteraf. De technologie zal het bouwproces efficiënter maken en ervoor zorgen dat men over alle sectoren heen veel meer gaat samenwerken, ook met de financiële wereld.”
Geert Temmerman: “Mijn eerste aanbeveling: laat duurzaamheid alsjeblieft deel uitmaken van je businessmodel, want we zien bij grotere bedrijven dat duurzaamheid al deel uitmaakt van hun bedrijfsstrategie. Kleine bedrijven moeten daarin zo snel mogelijk volgen. Ten tweede is standaardisatie een sleutelelement voor de toekomst.”
Kim Creten: “Ofwel transformeer je naar een duurzaam bedrijf, ofwel besta je als bedrijf niet meer in 2050. Dat is een heel sterke bewering, maar ik denk dat het de waarheid is. Daarnaast denk ik dat duurzaamheid na een overgangsperiode ook de betaalbaarheid van woningen ten goede zal komen.”
Wim Straetmans besloot de avond door te stellen dat de uitdagingen enorm zijn: “Je kunt daar op twee manieren mee omgaan. Het kan je bang en pessimistisch maken, maar je kunt het ook zien als een kans en je flexibel opstellen om alle kansen te benutten in de toekomst. Ik raad iedereen aan om op die positieve manier om te gaan met de uitdagingen die voor ons liggen.”