Hoe betaalbaar blijven nieuwbouwwoningen op termijn?
Als ons vastgoedmodel wil standhouden, dan moeten woningen betaalbaar blijven. Die betaalbaarheid van woningen staat almaar meer onder druk. Meer dan de helft van de sector verwacht de komende tien jaar een verdere daling van die betaalbaarheid. We vatten de belangrijkste conclusies samen van het vastgoedrapport van ING.
De dalende gezinsgrootte verandert geleidelijk de vraag naar woningen. De babyboomers ruilen hun huis steeds vaker in voor een appartement en jongeren stellen de aankoop van een huis uit. Daarnaast ontstaan er nieuwe manieren van wonen en leven. Daarbij wordt meestal bespaard op het aantal vierkante meter per inwoner om de aankoop van een woning betaalbaar te houden. Ondanks de groeiende vraag naar kleinere woningen kende de woningmarkt in haar geheel amper een groei. Bij bestaand vastgoed was er zelfs een daling van het aantal transacties. Demografische veranderingen, zoals de vergrijzing van de bevolking en de toename van eenoudergezinnen, hadden de voorbije jaren, samen met de aanpassingen in de registratierechten en een extreem lage rente de activiteit op de vastgoedmarkt moeten verhogen. Op de markt van de bestaande woningen zien we evenwel geen effect.
Daar komt bij dat de laatste 20 jaar een gecumuleerd overschot aan woningen is opgebouwd van 200.000 woningen. Voor de volgende tien jaar geven de demografische vooruitzichten een minder sterke toename aan van het aantal gezinnen in België. Samen met het opgebouwde woonoverschot is het jaarlijkse groeitempo van het woningenpark op lange termijn niet vol te houden.
Hogere kosten
Ook de vastgoedsector is over het algemeen weinig optimistisch over de betaalbaarheid van woningen. Een overgrote meerderheid denkt dat nieuwbouw de volgende vijf jaar minder betaalbaar wordt. Die stelling baseert men vooral op de beschikbaarheid en de prijszetting van bouwgronden, meer en strengere milieunormen, de rentevoeten en de algemene economische situatie. Vooral over de strengere energienormen leeft het idee dat ze de bouwkosten doen toenemen. Om die energienormen te halen zijn het boven de norm isoleren en het gebruik van hoogrendementsglas het meest ingeburgerd. Zonnepanelen en warmtepompen zijn gangbaar, maar biologische materialen zijn nog lang niet ingeburgerd. Duurzamer bouwen kan wel de betaalbaarheid van woningen ten goede komen. Zo zijn woningen met een E-peil dat lager ligt dan 20 in Vlaanderen al vrijgesteld van onroerende voorheffing. Maar de vastgoedsector is ervan overtuigd dat duurzaam bouwen ook duurder is. De aankoopprijs van een woning ligt hoger, maar op lange termijn bespaart men op energiekosten. Kopers moeten voor de aankoop evenwel nog altijd een hoger bedrag kunnen op tafel leggen.
Ook administratieve vertragingen, het vinden van de juiste bouwgronden en het vinden van goede en betaalbare arbeiders hebben invloed op de betaalbaarheid van woningen. Het idee leeft dat bouwgrond de komende twee jaar nog duurder zal worden. Ook dat zet druk op de betaalbaarheid van woningen.
Grondstoffengebruik
Onze huidige manier van produceren zorgt ervoor dat een enorme hoeveelheid grondstoffen verloren gaat. Grondstoffen geraken daardoor uitgeput en grondstofschaarste kan leiden tot scherpe prijsstijgingen. De Europese lijst met ‘kritieke grondstoffen’ – economisch belangrijke grondstoffen waarvan de voorziening risicovol is – is tussen 2011 en 2017 gestegen van 14 naar 27 materialen. De Verenigde Naties stelden onlangs zelfs dat het huidige zandgebruik in de wereld op lange termijn niet vol te houden is.
Als, zoals uit de analyse blijkt, de opwaartse druk op de betaalbaarheid van nieuwbouw de komende jaren blijft toenemen, dan moet de bouwsector daar oplossingen voor zoeken.
Nieuwe technologie
Kleiner wonen is een eerste mogelijkheid om woningen betaalbaar te houden. Een overgrote meerderheid in de vastgoedsector denkt dat de oppervlakte van appartementen de volgende jaren zal afnemen. Er is zeker een markt voor kleinere en centraal gelegen appartementen, maar juist de centrale ligging zou de kostprijs van de wooneenheid weer kunnen doen stijgen, waardoor de betere betaalbaarheid zou worden geneutraliseerd.
De productiviteit in onze bouwsector ligt laag en groeit een stuk trager dan in de industrie. Bouwbedrijven zijn minder kapitaalintensief en kunnen tijdens de productie moeilijk schaalvoordelen halen. De plaatsgebonden productie maakt seriële productie in een fabriek bijna onmogelijk. De grote variatie in de bouw bemoeilijkt de aanleg van voorraden, waardoor er bijna geen schaalvoordelen zijn tijdens de productie.
Nieuwe technologieën openen wel perspectieven om de betaalbaarheid van wonen te verbeteren. Ze maken het mogelijk om productiever te werken, kosten te drukken en tegelijk de ecologische voetafdruk in de bouwsector te verkleinen.
Het Bouwinformatiemodel (BIM) maakt het bijvoorbeeld mogelijk om constructies digitaal op te bouwen. Met zo’n digitaal model kan men makkelijker fouten opsporen. Zo beperkt men onnodige kosten en bespaart men op materiaalgebruik. Voorts wordt alle materiaalgebruik bijgehouden. Dat vergemakkelijkt de waardebepaling van het gebouw en stimuleert het hergebruik. Als je weet wat er in een gebouw zit en hoe dat erin verwerkt is, dan wordt het makkelijker om die grondstoffen of die onderdelen later te hergebruiken. BIM kan dus productiviteitswinsten boeken en de ecologische voetafdruk van een gebouw verlagen. Andere technieken die tot zulke winsten leiden, zijn 3D-printing, modulaire bouwsystemen, prefabricatie en de inzet van metselrobots. Een meerderheid in de sector is ervan overtuigd dat zeker de eerste drie technieken in de nabije toekomst meer zullen worden gebruikt.
BIM is nu evenwel nog veel te weinig bekend in de sector: amper 32% van de ondervraagden weet wat BIM is. Het model is wel beter bekend bij ontwikkelaars en aannemers.
Woningvoorraad
Het gebruik van nieuwe technologie vergt evenwel nieuwe initiële investeringskosten en onderhoudskosten. Voor kleinere bedrijven kan dat een drempel zijn om met die technologieën aan de slag te gaan, zelfs als ze de productiviteit verhogen. De nieuwe technologieën verkorten vaak wel de bouwtijd of optimaliseren het gebruik van grondstoffen, maar ze beïnvloeden niet de snelheid van de verkoop van een woning. Ze kunnen de woningvoorraad dus nog vergroten.
Ook circulair bouwen kan de druk op de bouwkosten afremmen. In een circulaire economie komt het erop neer dat alle grondstoffen telkens opnieuw worden gebruikt. Er zijn verschillende manieren om circulair te werken. Men kan grondstoffen langer in de economie houden door een product makkelijker demonteerbaar te maken. Afvalstoffen van het ene proces of bedrijf kunnen grondstoffen zijn voor een ander proces of bedrijf. Wat voordien afval was, wordt opgewaardeerd tot grondstof. Deeleconomie – het delen van bepaalde ruimtes, machines of functies – met verschillende partners of bedrijven, haalt de bouwkosten naar omlaag. Hetzelfde geldt voor hernieuwbare energie en het hergebruik en de zuivering van afvalwater.
Circulair bouwen gaat niet alleen over minder afvalproductie, meer energie-efficiëntie en kostenbesparingen. Het kan ook gaan om andere bedrijfsmodellen. Zo kunnen bouwbedrijven, in plaats van het gebouw of de units te verkopen, eigenaar blijven en als eigenaar nog onderhoudsdiensten aanbieden. Zo’n bedrijfsmodel wordt ook wel het design-build-finance-maintain-model genoemd. En met zo’n model komen we in de buurt van het circulaire bedrijfsmodel ‘product-as-a-service’.
