Keynotes ‘Financing & Affordability’

Geld en de bouwsector

Tijdens het symposium rond financiën in de bouwsector, dat ingeleid werd door Tom Willemen als voorzitter van het Visiecomité van Buildwise, deelden vijf keynotesprekers hun ervaringen met het publiek, online en live. In dit artikel spitten we de bijdragen van die vijf sprekers wat dieper uit.

Wim Straetmans (Kairos) vergeleek de economische besteding in verschillende sectoren. Door aan te geven wat je met honderd, duizend, tienduizend en zelfs honderdduizend euro kunt kopen op de markt en daarnaast een product uit de bouwsector te leggen, werd snel duidelijk dat de productiekosten in de bouwsector nog altijd hoog liggen. Zo zou je voor de tegenwaarde van een van de betere Tesla’s amper driehonderd vierkante meter dak kunnen kopen. Nu ja het dak komt wel in 1001 varianten en moet straks ook wel veel langer mee gaan dan ieder van de slechts 20 Tesla uitvoeringen waaruit je kan kiezen…

Gebrek aan efficiëntie

“De productiviteit in de bouwsector is gedaald, terwijl die in de rest van de industrie er flink is op vooruitgegaan. De kosten lopen ook hoog op, omdat te vaak een fout moet worden hersteld en een deel van het werk moet worden overgedaan en verbeterd. De foutmarges en de kosten die daaraan zijn verbonden zijn gewoonweg te groot. Er zijn de laatste jaren veel stappen gezet in de goede richting, maar toch blijven de efficiëntieverliezen te groot. Er wordt meer en beter ingespeeld op meer kwaliteit en meer duurzaamheid, maar ook dat verhoogt de kosten nog.

Recente studies tonen aan dat het tussen de twee en de vijf jaar duurt om aan een omgevingsvergunning te geraken om daadwerkelijk te kunnen bouwen. Ook dit jaagt uiteraard de investeringskosten op. De bankencrisis van 2008 heeft voor extra regulering gezorgd, waardoor het lang niet meer zo evident is om aan de nodige en de juiste financiering te geraken. Ook incidenten met gebouwen, zoals de brand in de Grenfell Tower in Londen, zorgen voor nieuwe regelgeving en houden nieuwe kosten in voor de bouwsector, omdat er aan meer nieuwe regels moet worden voldaan. Crisissen, zoals de coronacrisis, de blokkering van het Suez-kanaal door een dwarsliggend schip, de energiecrisis of de oorlog in Oekraïne werpen hun schaduw ver vooruit en verhogen de economische kosten. Ook de bouwsector ontsnapt niet aan de weerslag die ze hebben op de kosten.

“De Chinese projectontwikkelaar Evergrande heeft een schuld van ruim 300 miljard euro, zowat de helft van Belgiës bruto nationaal product. Ze bouwden gigantische woonprojecten waarvoor ze geen kopers vinden. In juli maakten we in België mee wat het klimaat kan doen. De overstromingen kosten enorm veel geld, het klimaat zal nog veel invloed hebben en de index slaat stilaan op hol. Dat alles hypothekeert onze droom van duurzaam en betaalbaar wonen. De bouwsector is evenwel niet alleen een sector van problemen, maar zeker ook een sector van mogelijkheden. We passen ons aan en we zoeken oplossingen: in circulair bouwen, in green deals, in nieuwe financierings- en businessmodellen. Het ‘as a service’-model geraakt meer en meer ingeburgerd. Gedeelde energieopwekking, gedeeld ruimtegebruik of meervoudig en aanpasbaar gebruik van eenzelfde ruimte winnen veld.”

Producten en diensten leasen of andere vormen van eigenaarschap, waarbij bijvoorbeeld geen bouwplek meer gekocht wordt, smart cities: het komt op ons af. De banksector past zich daaraan aan: blockchains, allerlei start-ups, andere vormen van leningen en initiatieven als crowdfunding steken de kop op.

Klimaat als rode draad

Kim Creten (KBC Real Estate) had het over de betaalbaarheid van wonen, de impact van de Europese regelgeving op de financiële wereld en de plaats van institutionele investeerders in de woningmarkt.

“De huidige prijzen in de bouwsector zijn historisch hoog en de verwachting is dat ze dat nog een aantal jaren zullen blijven. De betaalbaarheid van woningen wordt ondersteund door een groeiende economie waardoor het gezinsinkomen voldoende hoog kan blijven. Omdat voor de doorsnee koper de aankoop van een woning gepaard gaat met de ontlening van een behoorlijke som geld, waarop intrest moet worden betaald, heeft een koper ook belang bij lage intrestvoeten
Andere parameters die de woningprijs beïnvloeden zijn een eventueel onevenwicht tussen ‘Vraag en aanbod’ en de materiaal- en productiekosten. Met betrekking tot deze productiekosten, kunnen we niet anders dan vaststellen dat deze in de bouwsector vandaag hoog zijn in vergelijking met andere economische sectoren. Daarom meteen een oproep naar de sector om de productiekosten te verlagen door meer standaardisatie, nieuwe eenvoudigere bouwtechnieken, enz.”

Verder stellen we in de markt vast dat er zich nieuwe trends aandienen om de betaalbaarheid te verbeteren: aangezien grote huizen voor individueel gebruik quasi onbetaalbaar zijn geworden, zien we ‘Cohousing’ als een mogelijke oplossing voor die hoge aankoopprijzen, omdat men dan woningen kan aankopen met meerdere mensen tegelijk.

Ook ‘kangoeroewonen’, waarbij verschillende generaties van eenzelfde familie in één grotere woning samenwonen, is een antwoord op dit probleem.

Procedures

“Ook mogen we naar de overheid kijken: zij kan de prijszetting in de bouwsector beïnvloeden door belastingen te hervormen, door in te grijpen op de vereiste standaarden of door de vergunningprocedures te verkorten.

En tot slot is het belangrijk om bij de beoordeling van de betaalbaarheid van een woning ook rekening te houden met de energiekosten en de onderhoudskosten op langere termijn.

Wanneer we dit allemaal trachten te kwantificeren, en het gezinsinkomen afzetten ten opzichte van de woningprijzen, dan zien we dat deze verhouding in de herfst van 2021 61% hoger lag dan het gemiddelde van de voorbije veertig jaar. Anderzijds mogen we niet blind zijn voor de substantiële daling van de intrestvoeten. Houden we rekening met de leninglast ipv de woningprijs, dan blijft de overwaardering van de woningen beperkt tot zo’n 11%.

Op basis van de verwachtingen van de Europese Centrale Bank met betrekking tot woningprijzen, intrestvoeten over de lange termijn, konden we ook simuleren hoe deze parameters zullen evolueren op de lange termijn. In de veronderstelling van een realisatie van de klimaatakkoorden van Parijs (hetzij dus de beperking van de klimaatopwarming tot nauwelijks meer dan 1,5°C), zouden de Label A in 2050 zowat 80% duurder zijn dan vandaag. In die berekening is de indexering natuurlijk wel al meegenomen. In het algemeen zal een woning trouwens meer in waarde stijgen naarmate ze op klimaatvlak de strengste normen haalt. Op basis van de evolutie van het gezinsinkomen, de evolutie van het bruto nationaal product, de woningprijzen en de evolutie van de intrestvoeten verwachten we dan dat de betaalbaarheid van woningen terug aansluit bij het historisch gemiddelde vanaf 2035.”

Regelgeving zal de financiële markten almaar meer verplichten om in te spelen op klimaatverandering en duurzaamheid. Leningen voor groene gebouwen zullen vermoedelijk goedkoper worden, terwijl gebouwen die niet of onvoldoende tegemoetkomen aan de nieuwe normen en milieu eisen, almaar moeilijker financierbaar zullen worden.

“Enerzijds is er de Bazel IV regelgeving. Wellicht zullen de financiële spelers als gevolg hiervan meer kapitaalinbreng vragen vooraleer nieuwe leningen kunnen worden toegestaan.

Anderzijds is er de nieuwe Europese Taxonomie regelgeving. Projecten zullen én een positieve impact moeten hebben op bijvoorbeeld het klimaat én tegelijkertijd voldoen aan het DNSH-principe, wat staat voor ‘do no significant harm’. Op basis van een aantal vaste punten zal elk bouwproject moeten kunnen aantonen dat er geen betekenisvolle schade wordt toegebracht aan het milieu. Zo zal rekening moeten worden gehouden met overstromingsrisico’s. Men zal geen vervuilende verven meer mogen gebruiken. Het watergebruik moet tot een minimum worden beperkt en waterrecuperatie wordt een must. De biodiversiteit mag niet in het gedrang komen en nieuwe open ruimte aansnijden wordt zeer moeilijk. Circulariteit wordt een kernbegrip. We moeten streven naar meer hergebruik en er moet een soort kadaster komen van gebruikte materialen, zodat ze na afbraak kunnen worden hergebruikt. Bouwen wordt dus een zeer complexe aangelegenheid en de beschikbaarheid en de modaliteiten van de financiering zullen dus mede bepaald worden door deze Europese Taxonomie regelgeving.”

Voor diegenen die een eigen woning niet kunnen, of niet wensen te verwerven, is er de huurmarkt. Meer en meer mengen institutionele investeerders zich in deze markt. Ze verwerven grote wooneenheden om ze dan te verhuren. Op basis van een beperkte marktbevraging konden we vaststellen dat deze institutionele investeerders zich in België vooral manifesteren in het ‘betaalbare segment’ van de woningmarkt, waardoor ze een aanbod creëren in de huurmarkt dat zich positioneert boven het sociale segment. Keerzijde van de medaille is dan wel dat hierdoor in dit marktsegment concurrentie wordt gecreëerd voor de middenklasse die zich ook richt op deze categorie van betaalbare woningen. Potentieel zal net deze middenklasse het op termijn dan ook moeilijker krijgen om dergelijke betaalbare woningen aan te schaffen.

Nieuwe normen op korte termijn

Thierry De Wever (Belfius Bank) ging in op de betaalbaarheid van de bouw in 2030 en 2040. Ook hij wees op het belang dat het beleid hecht aan duurzaamheid. Europa wil tegen 2050 het eerste klimaatneutrale continent zijn.

“Dat lijkt nog ver weg, maar we moeten eigenlijk nu al overschakelen. De eerste stap op weg naar 2050 is 2030 en tegen die tijd wil de Europese Unie al een aantal doelstellingen gerealiseerd zien. Op termijn willen we af van onze oude gebouwen, die te veel energie verbruiken en te veel CO₂ uitstoten. Maar de renovatie gaat heel traag. Veel te traag. Tegen 2030 zullen alle nieuwe gebouwen een nuluitstoot moeten hebben. Tegen 2040 is het gebruik van fossiele brandstoffen voor verwarming uit den boze.”

Wellicht wordt dat nog versneld naar aanleiding van de Oekraïne-crisis en het op korte termijn onafhankelijk worden van Russische fossiele brandstoffen. Bij renovatie van gebouwen moeten we nu al de hoogste normen vooruitschuiven en halen. De komende jaren zal de Europese Unie ook vele miljarden inzetten op grote infrastructuurwerken: havens, luchthavens, autosnelwegen en digitalisatie. Europa maakt maar liefst 723 miljard euro vrij om de gevolgen van de coronacrisis uit te vlakken.

5,9 miljard

“Van de 723 miljard euro komt 5,9 miljard naar België en daarvan gaat 1 miljard naar de renovatie van gebouwen, een investering waar de bouwsector zich moet op voorbereiden. Van een periode van onderinvestering in publieke infrastructuur gaan we naar een normalisering, waarbij er jaarlijks 3 tot 3,5% van het budget naar publieke investeringen gaat. De federale overheid zal over 17% van dat bedrag beslissen en dus zullen de belangrijkste beslissingen bij de gewesten liggen.”

Ook De Wever verwees naar het belangrijke principe dat op ons afkomt: het ‘do no significant harm’-principe.

“Inzake sociale huisvesting loopt ons land achter: lange wachtlijsten, lage woningkwaliteit en veel te trage renovatie van de oudere sociale woningen. Er zijn twee spelers op de markt: de sociale huisvestingsmaatschappijen die meestal zelf wijken en woningen laten bouwen om ze dan te verkopen of te verhuren en de sociale verhuurkantoren die woningen zoeken op de privémarkt om ze dan te verhuren voor langere termijnen, ie 18 jaar. Bouwen en renoveren van sociale woningen zal – zelfs met extra budgetten – de sociale huisvesting nog altijd veel te traag laten evolueren. De Wever is eerder fan van het principe van de sociale verhuurmaatschappijen. Vanuit de banksector blijft men in elk geval investeren in financiering van de sociale huisvesting, of dat nu via de overheid of via de privésector gebeurt. De vraag naar sociale woningen is immers nog altijd veel groter dan het aanbod en door de hoge woningprijzen, de demografische evolutie in de maatschappij en de traagheid in de sociale woningbouwsector komt daar de eerste decennia wellicht geen verandering in.”

Thierry De Wever ging ook in op het circulariteitsprincipe: hergebruik, levenscyclusanalyse of businessmodellen, zoals ‘as a service’. Of banken daarin zullen investeren hangt telkens af van waar het precies over gaat: welk materiaal, wat is de voorziene levensduur, kansen op herstelling of hergebruik, kan er een zekerheid op gevestigd worden ? De financiering en de operationele levensduur van materialen zullen telkens tegen elkaar worden afgewogen. Voor groene investeringen en contracten zal de banksector ook betere financiële voorwaarden geven dan voor zogenaamde bruine investeringen en contracten. Greenwashing is uit den boze. Er zal ook moeten over gerapporteerd worden en die rapportage zal binnenkort onlosmakelijk deel uitmaken van het financieringsdossier. Wie dus ecologischer werkt, zal ook makkelijker aan de nodige investeringsfondsen en financiering geraken.

Duurzaamheid als criterium

Geert Temmerman (BNP Paribas Fortis) ging dieper in op de relatie tussen financiering van een project en de ESG – environmental, social en governance – van dat project. De drie centrale factoren waarmee de duurzaamheid van een belegging wordt gemeten.

“Er is niet alleen de wettelijke regeling om duurzaam tewerk te gaan, maar ook de klanten en de toeleveranciers zijn op dat vlak meer en meer vragende partij. Je klant zal zich vooral de vraag stellen of je eindproduct duurzaam en klimaatneutraal is. Ook je toeleveranciers zullen zich daar meer en meer aan aanpassen. Banken en investeerders zullen volgen. Ze doen dat nu al. In de eerste plaats gaat men nog altijd na of een project voldoende winstgevend is, maar bij het toekennen van een financiering zal voortaan ook afgewogen worden of een project voldoende toekomstbestendig en duurzaam is. Bij BNP Paribas Fortis vraagt men nu al naar de CO₂-emissie en het primaire energiegebruik van het gebouw waarvoor een financiering wordt aangevraagd. Centrale banken zullen duurzame financiering meer en meer ondersteunen en bedrijven moeten zich daar dus op voorbereiden. Duurzaamheid en strengere milieunormen moeten worden geïntegreerd in een financieringsaanvraag. Die groene aspecten zullen voortaan een rol spelen bij de concurrentie op de markt. Bedrijven zullen op die aspecten ook almaar vaker worden beoordeeld en bij de toekenning van een financiering maken die aspecten integraal deel uit van de beoordeling. Op termijn zullen Belgische en Europese banken ook nieuwe producten creëren, die gelinkt zijn aan duurzaamheid. Duurzaamheid wordt voor de financiële wereld een criterium dat steevast zal worden toegevoegd aan de vastgoedbarometer. Het wordt een van de belangrijke afwegingen om financiering al dan niet toe te staan. ‘Green Loans’ zullen ongetwijfeld aan belang winnen de komende jaren.

Alle banken creëren vandaag producten die de ambitie en strategie van een bedrijf op het vlak van duurzaamheid linken aan eventuele financiering. Er zijn leningen die gelinkt worden aan de ESG-prestaties van het bedrijf. Haalt het bedrijf zijn ESG-doelstellingen, dan treedt een voordelig prijsmechanisme in werking. Andere producten spelen specifiek in op bijvoorbeeld alternatieve energie en financieren net die aspecten die het bouwproject duurzaam maken, zoals warmtepompen of zonnepanelen.

Naast de winstgevendheid van een project worden klimaatneutraliteit, duurzaamheid, groene investeringen en het verantwoord omgaan met het leefmilieu even belangrijke factoren die zullen meespelen bij de afweging of een investeringskrediet al dan niet wordt toegestaan.

Technologie en financiering

Dave Remue (KPMG) had het tot slot over de relatie tussen vastgoed en de laatste evoluties inzake financiële technologie. De technologie – ook de financiële – evolueert razendsnel en dat heeft ook zijn impact op de bouwsector. Technologische evoluties hebben gevolgen voor het ontwerp van gebouwen, voor de constructie zelf, maar ook voor de verkoop, de verhuur, het gebruik of het onderhoud achteraf en voor het verkrijgen van de nodige financiering.

“Ook de ingesteldheid van mensen verandert. In België zien we dat 70% van de huurders graag zelf een huis zou bezitten, maar de helft van hen heeft echter te weinig middelen om een lening aan te gaan om een huis te kunnen kopen. Maar ook de manier waarop we met vastgoed omgaan evolueert razendsnel. Vandaag kopen sommige bedrijven voor de klant een huis. Ze verhuren het hem gedurende een bepaalde tijd en met een deel van de huur wordt een kapitaal opgebouwd. Dat is later de basis voor een hypotheeklening. Dat interessante businessmodel combineert de waarde van het huis, de huur en de financiële voorwaarden en zorgt zo voor een interessante ‘return on investment’. Het gaat niet om nichespelers. Sommige bedrijven, op dit ogenblik nog vooral in Amerika, zijn uitgegroeid tot grote spelers in de markt, zoals bijvoorbeeld het bedrijf Divvy. En het werkt ook in de andere richting: wie zijn huis wil verkopen, kan daar vandaag op een paar dagen tijd een bedrijf voor vinden dat het huis wil kopen. Zulke bedrijven beschikken over voldoende cash en onderhandelen pas na de aankoop over de verdere financiering. Ook de onlineverkoop van een huis zit in de lift. Gebaseerd op artificiële intelligentie kan je snel een eerste waardebepaling voor je huis bekomen nadat je met een specifieke app foto’s en videobeelden van je woning online hebt gedeeld. Je krijgt een prijsvoorstel en verdere stappen in de verkoop kunnen ook verder online worden afgehandeld. De meeste van die nieuwe businessmodellen vinden we vandaag vooral in de VS, met spelers zoals Opendoor, maar ze waaien stilaan over naar Europa, zoals bijvoorbeeld Zefir in Frankrijk en Clikalia in Spanje. We zien trouwens dat het online vragen en afsluiten van een hypotheeklening in onze contreien meer en meer gangbaar wordt.”

Nog in de VS stelt het bedrijf ‘Build Technologies’ projectmanagement en financieel management ter beschikking van projectontwikkelaars. In één platform organiseren ze alle interactie tussen aannemers, onderaannemers, investeerders, eindgebruikers, enz. waarbij betalingen rechtstreeks met de betrokken partijen worden afgehandeld in hetzelfde platform. Op die manier kan de projectontwikkelaar zijn opvolging van projecten vereenvoudigen, en die efficiëntiewinsten kunnen bijdragen tot beter betaalbare woningen.

Er beweegt dus wel wat op financieel-technologisch vlak dat op korte of langere termijn impact zal hebben op de manier waarop wij met ons vastgoed omgaan.

In de laatste bijdrage gaan we dieper in op de belangrijkste vragen en antwoorden van het paneldebat.